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목 차
제1장 중개의뢰 시 확인할 사항1
1. 매도인의 부동산(주택)보유 현황을 확인한다.
2. 당해 연도의 부동산 처분내역 확인한다.
3. 부가가치세 문제를 매도인에게 확인한다.
4. 중개보수를 지급할 사람을 정한다. ⇐ 중개보수를 잘 받는 방법
5. 중개의뢰계약서 또는 중개보수 지급약정서 작성한다. ⇐ 중개보수를 잘 받는 방법
6. 물건접수 - 물건접수장 활용
제2장 초과중개보수 문제를 피해가는 방법 2
1. 중개보수 지급약정으로 해결한다.
2. 중개의뢰계약을 해제하고 손해배상지급약정을 한다.
서식1: 중개의뢰계약 해제 합의서 - 기본서식
서식2: 대서각서(중개의뢰계약을 해제할 3
서식3: 대서각서(중개의뢰를 받지 않았을 때) 4
서식4: 대서각서(아파트 분양권 계약을 할 때) 5
기타: 대서특약 6
3. 중개행위 이외의 업무처리 비용을 합산하여 받는다.
[사례1] 중개행위 이외의 업무처리가 없을 때 사용하는 양식으로 중개보수지급약정서와 함께 사용한다.
서식1: 부동산투자자문 및 자문료 지급약정서 7
[사례2] 팔아만 주면 1,000만원을 주겠다고 할 때 사용하는 양식
경매진행 중인 물건, 급매물, 권리관계가 복잡한 물건, 위험성이 있는 물건을 매매할 때 사용한다.
사해행위로 채권자취소소송에 휘말리지 않도록 주의해야 한다.
서식2: 중개보수 및 위탁업무처리보수 지급약정서 10
[사례3] 전세계약서 써 주면 500만원을 주겠다고 할 때 사용하는 양식
전세자금대출 사기사건에 휘말리지 않아야 한다.
서식: 대서각서, 대서특약
[사례4] 매도인이 얼마를 받아달라고 할 때 사용하는 양식
중개보수 인정작업 및 권리금 인정작업을 할 때 사용하는 서식이다.
서식3: 매도가격 확인 및 중개보수 등 지급약정서 11
[사례5] 중개보수는 알아서 받으라고 할 때 사용하는 서식(중개보수 인정)
거래가액이 낮을 때, 투자자가 아니면 거래가 안 될 때 사용하는 서식이다.
서식: 매도가격 확인 및 중개보수 등 지급약정서
[사례6] 잘 팔아 줄 테니 중개 보수 외 생각해달라고 요구하는 경우, 잘 팔아 줬으니 수고비를 달라도 하는 경우
[사례7] 빌라 분양업자 등으로부터 분양대행수수료(MGM, R)를 잘 받는 방법
서식1: 분양대행료 지급약정서(일체형) 12
서식2: 분양업자 등에 대한 투자물건소개안내 확인서 14
제3장 최고의 수익을 창출하는 방법 15
1. 찍기는 어떻게 하는가?
[사례1] 시세보다 저렴한 물건의 매도를 의뢰받은 경우(순천사례, 제주도 토지매매계약 해제사례)
▷ 개업공인중개사가 의뢰받은 가격으로 중개를 하는 방법
▷ 개업공인중개사가 직접 취득하는 방법: 매수인 앞으로 등기 후 처분
직접거래를 피해가는 방법이 필요하다.
계약이 해제되어도 계약금의 배액을 손해배상금으로 받을 수 있다.
서식: 중개의뢰계약 해제계약서
▷ 개업공인중개사가 가족명의로 취득하는 방법: 매수인 앞으로 등기 후 처분
▷ 개업공인중개사가 직접 또는 가족명의로 취득 후 미등기 전매를 하는 방법: 매도인에게 업계약, 매수인에게 다운 계약이 병행된다.
실무: 매수인을 000 외 1명으로 기재하는 방법
기타: 매수인 변경조항
서식: 계약인수계약서 18
▷ 개업공인중개사가 인정작업을 하는 방법
- 의뢰인에게 업계약서를 요구하는 방법
- 매수인에게 다운계약서를 요구하는 방법
▷ 의뢰받은 가격보다 높게 팔아 줄 테니 성공보수를 달라고 요구하는 방법
시세보다 저렴하게 사 줄 테니 사례금을 달라고 요구하는 방법
- 대리인으로 보수를 받는 방법
- 위임계약에 의한 보수를 받는 방법
- 처분위탁계약에 의한 보수를 받는 방법
[사례2] 노후화된 물건을 의뢰받았을 때
▷ 수리 후 처분가격이 올라갈 가능성이 있는 물건(부동산 경기가 좋을 때)
- 매도인이 수리 후 처분
- 개업공인중개사(투자자)가 수리 후 처분
- 업계약서가 필요하다. 수선비용을 필요경비로 인정받을 수 있어야 한다.
서식: 처분위탁계약서 20
서식: 도급계약서(인테리어용) 24
▷ 수리 후 처분가격이 올라가지 않는 물건(부동산 경기가 안좋을 때), 시세가 정해져 있을 때
- 매도 의뢰가격을 낮춰야 한다. - 처분가능가격으로 업계약서가 필요하다
[사례3] 개발행위 등이 필요한 물건을 의뢰받았을 때
가치분석대상인 투자물건이 나왔을 때
▷ 직접 취득 후 직접 개발행위(건축)
▷ 직접 취득 후 건축업자에게 넘기는 경우
- 업, 다운 계약서가 필요함
▷ 의뢰인에게 컨설팅을 해주고 건축업자를 소개해 주는 행위
- 건축업자로부터 알선료(총건축비의 5~10%)를 받는다.
서식: 컨설팅계약서 27
서식: 부동산 투자자문 및 자문료 지급약정서
▷ 건축업자에게 중개행위를 하는 경우
서식: 부동산 투자자문 및 자문료 지급약정서
2. 인정작업은 어떻게 하는가?
▷ 매도인이 인정작업을 허락 하는 경우(일반적인 토지시장)
▷ 매도인, 매수인이 모르게 하는 경우(시세보다 저렴하게 나온 경우)
- 매수인 다운계약 활용
▷ 중개업자들이 시세조정을 하는 경우(업, 다운계약을 하는 경우)
- 매도인 업계약 활용
서식: 컨설팅계약서
3. 미등기 전매는 어떻게 하는가?
4. 업다운 계약 시 주의할 사항
▷ 다운계약서 작성 시 매수인의 자금세탁 방법
[사례] 상가주택 매매대금 10억 원을 9억 원으로 다운 계약서 작성하기 실습
▷ 업계약서 작성 시 거래증빙자료 만들기
[사례] 다세대주택 매매대금 1억 원을 1억2천만 원으로 업계약서 작성하기 실습
▷ 대서각서와 대서특약 활용법
5. 별도의 계약관계를 활용하는 방법
▷ 당사자 거래로 하여야 한다. 그렇지 않으면 중개행위에 포함될 수 있다.
[사례] 교환계약의 사례(대법원 판례)
▷ 대리인으로 처분하는 경우
서식: 위임장과 인감증명서
서식: 본인서명사실 확인서
▷ 수임인(도급인)으로 처분하는 경우
서식: 부동산매매위임계약 31
서식: 위임사무처리 위탁계약서(1) 33
서식: 위임사무처리 위탁계약서(2) 37
서식: 부동산 처분위탁계약서
서식: 공사도급계약(인테리어용)
서식: 컨설팅 계약
6. 건물/빌딩/주택을 관리하는 방법
▷ 임대인들이 원하는 사항과 중개업자의 준비사항
서식: 부동산위탁관리계약서 41
▷ 공동주택 사용자들의 주거생활의 안정과 방해 행위에 대한 대비책
서식: 공동생활규칙 44
서식: 공동생활 규칙 준수 서약서 47
제4장 계약체결의 준비과정 48
1. 매매협상에 필요한 서식
서식: 매도확약서 49
서식: 매수확약서 50
서식: 부동산매매 양해각서 51
서식: 매매예약서 56
2. 계약서를 작성하는 방법
▷ 팩스, 카톡 ,이메일로 계약을 하는 방법
서식: 계약내용 본인결정 확인서 58
▷ 전화로 계약을 체결하는 방법
서식: 녹취방법에 의한 계약체결방법 59
3. 임대인 등이 가지고 있는 계약서를 사용하는 경우
▷ 건물임대인, 빌라 분양, 상가분양, 재계약, 갱신계약서 작성 시 주의요망
서식: 부동산계약서작성에 관한 합의서 67
4. 이중계약의 위험을 방지하는 기법(인천 주안 단독주택매매사건)
서식: 해제계약(합의해제)서 68
5. 사해행위(채권자취소소송)에 해당되지 않도록 주의하여야 한다.
[사례] 급매물 중개의뢰 사건
제5장 부동산 매매계약 70
1. 가계약금의 처리 방법
서식: 가계약금 처리에 관한 합의서 72
기타: 문자로 동의서 주고받기
2. 계약금 중 일부 지급 시 처리방법
▷ 현금보관증 사용방법
서식: 현금보관증(계약금 지급용) 73
서식: 현금보관증(차용증용) 74
기타: 특약 및 특약문구 문자로 주고받기
3. 잔금 일시불 계약 시 주의할 점
기타: 특약으로 문제점 해결하기
4. 매수인(임차인)이 계약금을 포기해야 할 때 손해를 방지하는 기법
기타: 매수인을 변경하는 방법
서식: 계약인수
5. 매매대금 등의 지급지체에 대한 해결방법
▷ 계약금 중 일부, 중도금, 잔금 지체가 발생했을 때 처리하는 방법
서식: 매매대금(임차보증금) 등 지급각서 75
6. 잔금지급 전에 목적물의 점유를 이전할 때 안전한 조치방법
[사례]
▷ 인테리어 하고 유치권을 주장하는 사례
▷ 계약이행을 안하고 영업(거주)을 시작한 사례
▷ 보증금이 적거나 소액일 때, 보증금이 없는 때
▷ 잔금을 준비하지 못했을 때, 잔금 중 일부를 지급하지 못하는 때
▷ 임차인이 단기간 사용하고자 할 때
▷ 임차인의 소득이 불안전 할 때
▷ 임차인의 주거가 불안정(독거 등)할 때
서식: 점유보조자의 지위확인서(1) 76
서식: 점유보조자의 지위확인서(2) 77
7. 임차인이 있는 부동산 매매에서 주의할 사항
▷ 면책적 채무인수, 병존적 채무인수, 이행인수의 구별
- 임차인의 임대차계약해지와 임차보증금 반환요구 가능
▷ 임차보증금에 대한 가압류 등 법적조치가 있는 때
7-2. 임차인이 파산을 한 경우 임차인의 대처방안
▷ 주소이전, 임차인 변경, 임차권 양도, 임차보증금에 질권 설정
서식: 채권양도통지서 78
▷ 전세권등기, 임차권등기 등의 명의변경 방법: 변경등기(부기등기)
- 선순위 임차인이 그 후 가압류 등으로 깡통주택이 되었을 때 이사하는 방법은?
서식: 채권양도승인원 79
8. 가등기 신청 또는 매매예약에 사용하는 서식
서식: 매매예약서
9. 건축 중인 건물(다세대주택)의 매매, 임대차계약을 할 때 주의할 사항
기타: 건축 중인 건물의 임대차계약 시 확인할 사항 80
제6장 주택임대차계약 82
1. 보증금 반환 문제와 관련된 사건
▷ 임차보증금에 대한 법적조치(채권가압류)
▷ 임차보증금에 대한 질권 설정(은행/개인)
▷ 임차인과 임차보증금을 지급하는 사람이 다른 경우
▷ 임차인이 행방불명 등 연락이 안 될 경우 가족이 이사를 가는 경우
2. 임차인의 임차보증금을 보호해줘야 할 필요성이 있는 때(모친, 남동생, 누나가 보증금을 댈 때
▷ 임차보증금에 대한 질권을 설정 방법
서식: 질권설정계약서 84
서식: 질권설정 통지서 86
3. 임대인의 재산권을 보호해야할 필요성이 있는 때 등
▷ 단기임대차계약 활용법
- 초단기는 각서형태로 한다.
- 1년 전세계약의 유효성
서식: 임차기간에 대한 합의 및 서약서 87
서식: 부동산 사글세(깔세) 계약서 88
4. 증액(감액)계약서 작성방법
서식: 임대차[증액/감액) 계약서 90
5. 건축 중인 건물(다세대주택)의 임대차계약에서 주의할 사항
6. 분양중인 아파트의 임대차계약에서 주의할 사항
서식: 주택임차인 안내장 93
7. 임차권양도와 전대차
기타: 임차권양도 시 확인할 사항 97
서식: 임차권양도계약서(1) 98
서식: 임차권양도계약서(2) 99
서식: 채권양도통지서, 채권양도승인원
서식: 전대차계약서 - 전대차동의가 있는 경우 102
8. 임대인이 전대차계약에 동의를 하지 않거나 방해를 할 때
서식: 시설물(동산)사용계약서, 105
서식: 시설물의 종류와 상태확인서, 지배인 선임계 등 110
9. 임대인이 시설물을 설치한 후 임대를 놓는 경우
▷ 상가, 아파트형 공장, 공장, 펜션 등 임대인이 완전 설비를 갖춘 후 임대를 하는 경우
서식: 시설물(동산) 사용계약서
서식: 펜션 임대차계약서, 시설물의 종류와 상태확인서 111
10. 임차인의 차임연체와 명도문제 해결하는 방법
▷ 차임연체와 명도문제를 해결하는 방법
기타: 자동해지약관, 이행각서
서식: 이행각서 및 불이행시 명도각서 115
서식: 명도각서 116
서식: 명도확인서 117
▷ 임차인의 차임연체와 야반도주에 대비하는 방법
11. 주택임차인 안내장
서식: 주택임차인 안내장
제7장 상가 중개실무와 서식 118
1. 권리금 인정작업을 할 때 사용하는 양식
▷ 권리금계약의 이해
서식: 매도가격확인 및 중개보수 등 지급약정서
2 임차권양도와 전대차
서식: 임차권양도계약서, 채권양도통지서, 채권양도승인원
서식: 전대차계약서 - 전대차동의가 있는 경우
서식: 시설물사용계약서, 지배인선임계 등 - 전대차 거부 또는 방해를 할 때
3 명도문제를 해결하는 방법
서식: 이행각서 및 불이행시 명도각서
서식: 명도각서
서식: 명도확인서
서식: 제소전화해신청서(위임장) 119
[제소전화해신청서, 위임장, 제출위임장]
서식: 공정증서 작성법
서식: 양도담보(정지조건부)설정계약서 활용법 123
서식: 양도담보설정계약서(간편) 125
서식: 양도담보설정계약서(유체동산용) 126
4 상가임차인 안내장
서식: 상가임차인 안내장 127
기타: 상가건물임대차보호법 해설(표) 135
5 상가/공장 등 시설물을 설치한 후 임대할 때 사용하는 양식
서식: 시설물(동산) 사용계약서
기타: 펜션 임대차계약서
제8장 분양권 전매 138
1. 청약통장 매매는 불법- 대안은?
▷ 고객관리를 통해서 공동투자 약정을 체결하는 방법을 사용한다.
2. 당첨권 매매 방법
서식: 당첨권매매계약서(일체형) 139
[당첨권매매계약서, 영수증, 현금보관증, 위임장, 분양권 매매계약서]
서식: 당첨권매매계약서 148
3. 합법적인 분양권 전매방법
▷ 전매기간이 6개월 이하 남은 경우
서식: 매도 또는 매수 확약서
서식: 분양권매매양해각서
▷ 전매기간이 6개월 이상 남은 경우
서식: 공동주택 전세계약서와 위임장, 권리확보서류 162
[공동주택전세계약서, 위임장]
서식: 공동투자 협약서(일체형) 166
[공동투자협약서, 이행보증각서, 현금보관증, 수익권양도양수계약서, 수익권양도양수인 지정현황]
▷ 등기 후 이전해야 하는 경우
서식: 공동주택 전세계약서와 위임장, 권리확보서류
서식: 공동투자 협약서(일체형)
4. 권리확보서류
서식: 권리확보서류(표지) 163
서식: 금전소비대차계약 164
서식: 대물변제계약 169
서식: 채무자(매도인)의 연대보증인 이행각서 172
서식: 약속어음 공증 또는 현금보관증 공증
제9장 기타 계약서 173
1. 협의양도인 택지 등 매매계약서
서식: 권리매매계약서(일체형) 174
[매매계약서, 권리의무 승계(명의변경)지정자 현황, 매도인 연대보증인 이행각서, 위임장, 현금보관증]
2. 건축 중인 건물(전원주택)을 매매하는 방법
서식: 건축 중인 건물(전원주택) 매매계약서 184
[부동산매매계약서]
서식: 공사도급계약서(공사용) 192
3. 건축을 목적으로 하는 토지 임대차계약
4. 채권양도양수계약서(NPL)
서식: 채권양도양수계약서 197
제10장 공인중개사사무소 운영 관련 서식 199
서식1: 사용대차계약서 200
서식2: 사무소공동사용승낙 및 운영계약서 202
서식3: 공동사업계약서 204
서식4: 고용계약서 209
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