YOUTUBE 영상칼럼 - 오피스텔 절대 투자하지 말라고요? 그럼 어떻게...?
 
 
   
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    상가중개와 종류별상가계약서작성실무
    25,000원 22,500원
    박성훤
    2013년 3월26일
    아이브이워크
      이 도서는 현재 품절상태입니다.

    실질적인 도움이 되는 상가중개실무를 위해 만들었습니다.
    저는 현재 중개업을 하고 계시거나 부동산중개업을 준비하고 계시는 많은 분들이 상가중개를 하고 싶어도 너무 어렵고 중개사고가 무서워서 상가지역에서는 창업을 할 용기가 나지 않는다고 하시는 이야기를 듣고 이러한 분들을 위하여 상가중개실무를 아주 쉽게 이해하고 실제로 상가지역에서 부동산업을 하실 수 있도록 실질적인 도움이 되는 상가중개실무를 위한 교재와 교육을 제공해드려야겠다는 생각을 하게 되어 이 책을 만들게 되었습니다.
     
    창업컨설팅을 하기보다는 상가중개를 하여야 합니다.
    사실 우리 중개업자들은 창업컨설팅을 하기보다는 상가중개를 하여야 합니다. 그러므로 상가중개를 함에 있어서 중개사고를 방지하기 위하여 상가중개와 관련된 계약서를 작성하는 법과 중개대상물의 확인․설명에 관한 문제, 그리고 계약과 관련하여 발생하게 되는 비용과 부담에 관한 책임주체를 정하는 상가특약실무 등 상가중개업무와 관련된 부분만을 집중적으로 공부를 하면 상가중개가 그리 어렵지 않은데, 현재 진행되고 있는 상가중개실무 교육과정들을 살펴보면 상가중개가 아니라 창업컨설팅을 하기 위한 광범위하면서도 포괄적인 상가교육을 하고 있는 것처럼 보입니다.
    이런 식으로 부동산중개업을 하고자 하는 초보자들에게 상가중개실무교육을 하다 보니 당연히 상가중개실무과정이 어려울 수밖에 없는 것입니다. 더군다나 상가계약서를 작성하는 방법이나 상가특약실무에 대해서는 전혀 교육이 이루어지지 않고 있어서 많은 비용과 시간을 들여서 상가중개실무교육과정을 수료한 후에도 실제로는 상가계약서를 전혀 쓰지 못하는 현실을 보고 저는 마음이 아팠습니다.

    초보자라도 상가중개실무를 쉽게 이해할 수 있게 정리하였습니다.
    그래서 이 책에서는 상가지역에서 부동산업을 해보고 싶어 하는 분들을 위하여 초보자라도 상가중개실무를 쉽게 이해하고 실제로 상가업무에서 사용할 수 있도록 상가계약의 종류에 따라서 상가중개를 할 때 반드시 확인하고 설명을 해야 하는 것들을 일목요연하게 정리하였고, 특히 상가계약의 종류별로 상가계약서를 작성하는 방법과 계약서를 작성할 때 반드시 들어가야 하는 상가특약실무에 대해서 집중적으로 서술을 하였습니다.
     
     
    감사합니다.
    이 책과 교육과정이 여러분들이 상가지역에서 편안하고 쉽고 안전하게 상가중개업을 하시는데 실질적인 도움이 될 수 있기를 소망하면서 특히 저의 졸저에 많은 기대와 관심을 가지고 출간을 기다려 주신 박성훤의 훤한세상 카페 회원님들에게 진심으로 감사의 인사를 드립니다.
    아울러 본 교재를 구입한 사람에게는 본 교재에 수록되어 있는 상가중개 특약실무를 영업적으로 사용하는 것에 대하여 허락합니다.
     
    2013 .3. 15
     
    박성훤 배상

     
    현재 10% 할인 판매 중입니다.

     

    목차 INDEX

    제1편 상가중개실무의 개요
    ◉ 제1장 상가중개실무가 어려운 이유
    제1절 중개사고를 알아야 중개사고를 방지할 수 있다. ∙∙∙∙∙∙ 14
    제2절 상가중개와 창업컨설팅을 구별하라. ∙∙∙∙∙∙ 16
    ◉ 제2장 건축업자의 생각 ∙∙∙∙∙∙ 17
    ◉ 제3장 예비창업자의 생각 ∙∙∙∙∙∙ 18
    ◉ 제4장 중개업자의 상가중개업무 ∙∙∙∙∙∙ 19
    ◉ 제5장 매도(임대)인의 매도 또는 임대의뢰 ∙∙∙∙∙∙ 20
     
    제2편 창업절차의 이해와 상가중개실무
    ◉ 제1장 신규창업 과정에 따른 상가중개실무
    제1절 임차인이 하고자 하는 영업(업종)을 선택한다. ∙∙∙∙∙∙ 22
    Ⅰ. 업종에 대한 확인사항 ∙∙∙∙∙∙ 22
    Ⅱ. 건축물대장의 용도확인과 용도변경 필요여부 검토 ∙∙∙∙∙∙ 23
    Ⅲ. 건축물의 용도변경과 특약실무 ∙∙∙∙∙∙ 23
    제2절 영업을 할 건물과 장소를 선택하여 분석한다. ∙∙∙∙∙∙ 24
    Ⅰ. 업종별 입지규제를 확인한다. ∙∙∙∙∙∙ 24
    1. 업종별 관련 법규 검토 ∙∙∙∙∙∙ 24
    2. 건축물의 용도변경으로 입지규제가 적용되는 경우를 주의하여야 한다. ∙∙∙∙∙∙ 24
    3. 학교환경위생정화구역과 상가중개실무 ∙∙∙∙∙∙ 24
    (1) 업종의 입점가능여부를 확인하는 방법 ∙∙∙∙∙∙ 24
    (2) 학교의 정화구역별 금지 또는 제한되는 업종 ∙∙∙∙∙∙ 26
    ① 초등․중등․고등학교의 정화구역에서 금지 또는 제한되는 업종 ∙∙∙∙∙∙ 26
    ② 유치원․대학교의 정화구역에서 금지 또는 제한되는 업종 ∙∙∙∙∙∙ 28
    4. 교육환경정화구역과 상가중개실무 ∙∙∙∙∙∙ 29
    (1) 업종이 결정 후 건물에 입점가능여부를 확인하는 방법 ∙∙∙∙∙∙ 29
    (2) 학원 등이 건물에 입점가능여부 확인하는 방법 ∙∙∙∙∙∙ 29
    (3) 입점의 가능여부 판단 ∙∙∙∙∙∙ 30
    ① 건물의 규모가 1,650㎡ 미만일 때 입점이 불가능한 업소와 학원 ∙∙∙∙∙∙ 30
    ② 건물의 규모가 1,650㎡ 이상일 때 입점이 불가능한 업소와 학원 ∙∙∙∙∙∙ 32
    Ⅱ. 건축물에 대한 확인사항을 점검한다. ∙∙∙∙∙∙ 34
    1. 하수처리시설에 대한 상가 중개 시 유의할 사항 ∙∙∙∙∙∙ 35
    (1) 하수처리시설과 관련하여 확인할 사항 ∙∙∙∙∙∙ 35
    (2) 정화조와 하수도원인자부담금과 관련된 특약 ∙∙∙∙∙∙ 36
    2. 주차시설에 대한 상가 중개 시 유의할 사항 ∙∙∙∙∙∙ 36
    (1) 주차시설과 관련하여 확인할 사항 ∙∙∙∙∙∙ 36
    (2) 주차시설과 관련한 특약실무 ∙∙∙∙∙∙ 37
    3. 행정처분을 확인한다. ∙∙∙∙∙∙ 37
    4. 불법건축물 여부를 확인한다. ∙∙∙∙∙∙ 37
    5. 간판 ∙∙∙∙∙∙ 38
    제3절 임대차계약서 작성한다. ∙∙∙∙∙∙ 39
    제4절 영업을 위한 시설의 설치와 인테리어를 한다. ∙∙∙∙∙∙ 39
    Ⅰ. 시설과 관련하여 규제가 있는 업종 ∙∙∙∙∙∙ 40
    Ⅱ. 다중이용업소의 안전시설과 안전시설기준 ∙∙∙∙∙∙ 41
    1. 다중이용업소 여부를 확인한다. ∙∙∙∙∙∙ 42
    2. 안전시설 등과 설치․유지기준을 확인한다. ∙∙∙∙∙∙ 45
    제5절 영업의 허가․신고․등록을 신청한다. ∙∙∙∙∙∙ 50
    제6절 사업자등록을 한다. ∙∙∙∙∙∙ 56
    제7절 영업의 개시 ∙∙∙∙∙∙ 56
    Ⅰ. 영업과 관련하여 주의할 사항 ∙∙∙∙∙∙ 56
    Ⅱ. 행정처분 ∙∙∙∙∙∙ 57
    Ⅲ. 이행강제금 ∙∙∙∙∙∙ 58
    제8절 영업의 처분과 폐업 ∙∙∙∙∙∙ 58
    Ⅰ. 임차인이 영업권을 처분하는 경우 ∙∙∙∙∙∙ 58
    Ⅱ. 임대차계약의 종료 ∙∙∙∙∙∙ 58
    ◉ 제2장 영업승계로 인한 창업과정에 따른 상가중개실무 ∙∙∙∙∙∙ 61
    제1절 영업승계(지위승계)의 의의 ∙∙∙∙∙∙ 61
    제2절 영업승계 절차 ∙∙∙∙∙∙ 62
    1. 양도인과 양수인이 영업권양도(권리금)계약을 한다. ∙∙∙∙∙∙ 62
    2. 양수인과 임대인 사이에 임대차계약서를 작성한다. ∙∙∙∙∙∙ 63
    3. 관할 행정관청에 비치되어 있는 영업양도양수계약서를 작성하여 신고한다. ∙∙∙∙∙∙ 64
    4. 영업자 지위승계신청서를 작성하여 제출한다. ∙∙∙∙∙∙ 64
    5. 사업자등록과 폐업신고를 한다. ∙∙∙∙∙∙ 64
    제3절 포괄양도양수계약 ∙∙∙∙∙∙ 65
    1. 개념 ∙∙∙∙∙∙ 65
    2. 요건 ∙∙∙∙∙∙ 65
    3. 양도양수절차 ∙∙∙∙∙∙ 66
    4. 부동산임대업자의 포괄양도양수 해당여부 판단 ∙∙∙∙∙∙ 67
    ◉ 제3장 상가중개와 세금
    제1절 부동산활동과 관련된 부가가치세 ∙∙∙∙∙∙ 68
    Ⅰ. 분양(분양상가, 오피스텔 등)에 따른 부가가치세의 환급 ∙∙∙∙∙∙ 68
    Ⅱ. 기존 건물(상가, 오피스텔 등)을 매매할 때의 부가가치세 거래징수 ∙∙∙∙∙∙ 70
    1. 일반매매 ∙∙∙∙∙∙ 70
    2. 포괄양도양수계약 ∙∙∙∙∙∙ 70
    Ⅲ. 거래유형과 부가가치세 발생여부 종합 ∙∙∙∙∙∙ 71
    제2절 부동산임대사업과 부가가치세 ∙∙∙∙∙∙ 72
    제3절 사치성 재산 등 지방세 중과세 ∙∙∙∙∙∙ 72
    제4절 각종 부담금과 상가중개실무 ∙∙∙∙∙∙ 72
    Ⅰ. 환경개선부담금 ∙∙∙∙∙∙ 73
    Ⅱ. 교통유발 부담금 ∙∙∙∙∙∙ 73
     
    제3편 상가관련 계약서 작성 실무
    ◉ 제1장 오피스텔분양권 매매계약서
    1. 분양권 매매절차에 대한 이해 ∙∙∙∙∙∙ 76
    2. 확인사항 및 첨부서류 ∙∙∙∙∙∙ 78
    3. 분양권 매매계약서 작성하기 ∙∙∙∙∙∙ 79
    ◉ 제2장 오피스텔 매매계약서
    1. 부동산 매매계약 확인사항 ∙∙∙∙∙∙ 85
    2. 매도인의 고지의무 확인서 ∙∙∙∙∙∙ 86
    3. 점유자 및 임차인 현황조사서 ∙∙∙∙∙∙ 87
    4. 권리분석 및 목적물 현황조사서 ∙∙∙∙∙∙ 88
    5. 부동산 매매계약서 작성하기 ∙∙∙∙∙∙ 89
    ◉ 제3장 포괄양도양수계약서
    1. 포괄양도양수계약서 ∙∙∙∙∙∙ 94
    2. 사업양도신고서 ∙∙∙∙∙∙ 96
    ◉ 제4장 상가건물매매계약서
    1. 부동산 매매계약 확인사항 ∙∙∙∙∙∙ 97
    2. 고지의무 확인서 ∙∙∙∙∙∙ 98
    3. 점유자 및 임차인현황조사서 ∙∙∙∙∙∙ 99
    4. 권리분석 및 목적물현황조사서 ∙∙∙∙∙∙ 100
    5. 상가건물 매매계약서 작성하기 ∙∙∙∙∙∙ 102
    ◉ 제5장 영업권(권리금)양도계약서
    1. 영업권(권리금)양도계약의 확인사항 ∙∙∙∙∙∙ 107
    2. 양도인의 고지의무확인서 ∙∙∙∙∙∙ 108
    3. 영업권(권리금)매매계약서 작성하기 ∙∙∙∙∙∙ 109
    ◉ 제6장 상가건물 임대차계약서
    1. 상가건물 임대차계약의 확인사항 ∙∙∙∙∙∙ 114
    2. 임대인의 고지의무확인서 ∙∙∙∙∙∙ 116
    3. 점유자 및 임차인 현황조사서 ∙∙∙∙∙∙ 117
    4. 권리분석 및 목적물 현황조사서 ∙∙∙∙∙∙ 118
    5. 상가건물 임대차계약서 작성하기 ∙∙∙∙∙∙ 119
    ◉ 제7장 영업양도양수계약서와 지위승계신고서
    1. 영업양도양수계약서 ∙∙∙∙∙∙ 124
    2. 지위승계신고서 ∙∙∙∙∙∙ 126
     
    제4편 상가중개실무를 위한 심화학습
    ◉ 제1장 건축물의 용도변경 절차
    제1절 건축물의 용도변경 ∙∙∙∙∙∙ 128
    Ⅰ. 의의 ∙∙∙∙∙∙ 128
    Ⅱ. 용도변경 전 사전 확인사항 ∙∙∙∙∙∙ 128
    Ⅲ. 용도변경을 할 수 없는 경우 ∙∙∙∙∙∙ 128
    제2절 건축물의 용도변경 방법 ∙∙∙∙∙∙ 130
    Ⅰ. 시설군과 건축물의 용도 ∙∙∙∙∙∙ 130
    Ⅱ. 용도변경의 방법 ∙∙∙∙∙∙ 131
    1. 허가대상 ∙∙∙∙∙∙ 131
    2. 신고대상 ∙∙∙∙∙∙ 131
    3. 건축물대장 기재내용변경 신청대상 ∙∙∙∙∙∙ 131
    4. 자유롭게 용도변경이 가능한 경우 ∙∙∙∙∙∙ 144
    제3절 건축물의 용도변경 절차 ∙∙∙∙∙∙ 144
    1. 용도변경 허가(신고) 신청 ∙∙∙∙∙∙ 144
    2. 용도변경 신청 시 첨부서류 ∙∙∙∙∙∙ 145
    3. 용도변경절차에 관한 사례 ∙∙∙∙∙∙ 146
    제4절 용도변경 사례 ∙∙∙∙∙∙ 147
    1. 용도지역 및 면적과 관련하여 제한을 받는 경우 ∙∙∙∙∙∙ 147
    2. 기타 법령에 의한 제한을 받는 경우 ∙∙∙∙∙∙ 148
    ◉ 제2장 학교환경위생정화구역과 상가중개실무
    제1절 학교환경위생정화구역 ∙∙∙∙∙∙ 150
    Ⅰ. 개요 ∙∙∙∙∙∙ 150
    Ⅱ. 학교 ∙∙∙∙∙∙ 150
    Ⅲ. 학교환경위생정화구역 ∙∙∙∙∙∙ 150
    1. 학교환경위생정화구역의 설정 ∙∙∙∙∙∙ 150
    2. 정화구역의 관리 ∙∙∙∙∙∙ 151
    Ⅳ. 학교환경위생정화구역 안에서의 금지행위 ∙∙∙∙∙∙ 152
    1. 업종의 입점가능여부를 확인하는 방법 ∙∙∙∙∙∙ 152
    2. 초등․중등․고등학교에서 금지 또는 제한되는 업종 ∙∙∙∙∙∙ 153
    3. 유치원․대학교에서 금지 또는 제한되는 업종 ∙∙∙∙∙∙ 154
    제2절 교육환경위생정화구역 ∙∙∙∙∙∙ 156
    Ⅰ. 용어정의 ∙∙∙∙∙∙ 156
    1. 학원 ∙∙∙∙∙∙ 156
    2. 학원의 종류 ∙∙∙∙∙∙ 156
    Ⅱ. 교육환경의 정화구역 ∙∙∙∙∙∙ 156
    Ⅲ. 교육환경위생정화구역에서의 입점이 금지되는 경우 ∙∙∙∙∙∙ 157
    1. 업종의 입점가능여부를 확인하는 방법 ∙∙∙∙∙∙ 157
    2. 학원 등 입점가능여부를 확인하는 방법 ∙∙∙∙∙∙ 157
    3. 입점의 가능여부 판단 ∙∙∙∙∙∙ 158
    ◉ 제3장 다중이용업소의 안전시설 등 완비증명 ∙∙∙∙∙∙ 161
    Ⅰ. 개요 ∙∙∙∙∙∙ 161
    Ⅱ. 안전시설 등의 설치 의무 ∙∙∙∙∙∙ 162
    Ⅲ. 다중이용업의 종류 ∙∙∙∙∙∙ 166
    Ⅳ. 안전시설 등과 설치․유지기준 ∙∙∙∙∙∙ 168
    Ⅴ. 실내장식물 ∙∙∙∙∙∙ 174
    Ⅶ. 화재배상책임보험가입의무 ∙∙∙∙∙∙ 174
    ◉ 제4장 주차장과 중개실무
    Ⅰ. 개요 ∙∙∙∙∙∙ 176
    Ⅱ. 주차장의 정의와 분류 ∙∙∙∙∙∙ 177
    Ⅲ. 주차장 설치기준 ∙∙∙∙∙∙ 179
    ◉ 제5장 하수처리시설과 중개실무
    Ⅰ. 하수처리시설 ∙∙∙∙∙∙ 184
    1. 개요 ∙∙∙∙∙∙ 184
    2. 하수처리시설의 구분 ∙∙∙∙∙∙ 185
    Ⅱ. 상가 중개 시 유의사항 ∙∙∙∙∙∙ 185
    1. 하수처리시설과 관련하여 확인할 사항 ∙∙∙∙∙∙ 185
    2. 해결방법 ∙∙∙∙∙∙ 186
    3. 하수처리시설과 관련한 특약실무 ∙∙∙∙∙∙ 186
    Ⅲ. 관련 용어의 이해 ∙∙∙∙∙∙ 187
    Ⅳ. 하수도원인자부담금 ∙∙∙∙∙∙ 188
    Ⅴ. 개인하수처리시설과 용도변경가능 여부 판단 ∙∙∙∙∙∙ 188
    [별표] 건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정기준 (환경부고시 2012-1440) ∙∙∙∙∙∙ 190
    ◉ 제6장 상가중개와 세금
    제1절 부가가치세 ∙∙∙∙∙∙ 198
    Ⅰ. 개요 ∙∙∙∙∙∙ 198
    Ⅱ. 과세대상 ∙∙∙∙∙∙ 198
    Ⅲ. 납세의무자 ∙∙∙∙∙∙ 198
    Ⅳ. 부가가치세의 환급 ∙∙∙∙∙∙ 198
    1. 부가가치세 환급의 의미 ∙∙∙∙∙∙ 198
    2. 일반과세사업자의 경우 ∙∙∙∙∙∙ 198
    3. 간이과세사업자의 경우 ∙∙∙∙∙∙ 198
    제2절 부동산활동과 관련된 부가가치세 ∙∙∙∙∙∙ 199
    1. 분양(분양상가, 오피스텔 등)에 따른 부가가치세 환급 ∙∙∙∙∙∙ 199
    2. 기존 건물(상가, 오피스텔 등)을 매매할 때의 부가가치세 거래징수 ∙∙∙∙∙∙ 199
    제3절 거래유형과 부가가치세 발생여부 종합 ∙∙∙∙∙∙ 202
    제4절 일반과세자와 간이과세자의 비교 ∙∙∙∙∙∙ 203
    제5절 부동산임대사업과 부가가치세 ∙∙∙∙∙∙ 204
    1. 부가가치세 과세대상 ∙∙∙∙∙∙ 204
    2. 부가가치세 과세대상에서 제외되는 경우 ∙∙∙∙∙∙ 204
    제6절 사치성 재산 등 지방세 중과세 ∙∙∙∙∙∙ 204
    ◉ 제7장 각종 부담금과 상가중개실무
    Ⅰ. 환경개선부담금 ∙∙∙∙∙∙ 206
    1. 의의 ∙∙∙∙∙∙ 206
    2. 환경개선부담금의 부과대상의 범위 ∙∙∙∙∙∙ 206
    3. 환경개선부담금의 부과대상지역 ∙∙∙∙∙∙ 207
    4. 부가기준일과 납기일 ∙∙∙∙∙∙ 207
    Ⅱ. 교통유발 부담금 ∙∙∙∙∙∙ 208
    1. 의의 ∙∙∙∙∙∙ 208
    2. 교통유발부담금의 부과대상지역 ∙∙∙∙∙∙ 208
    3. 교통유발부담금의 부과대상시설 ∙∙∙∙∙∙ 208
    4. 부가기준일과 납기일 ∙∙∙∙∙∙ 209
     
    부록:
    1. 상가업종별 건축물의 용도 찾기 ∙∙∙∙∙∙ 212
    2. 건축물의 용도분류 28 ∙∙∙∙∙∙ 222
    3. 용도변경이 가능한 지를 검토하는 방법 ∙∙∙∙∙∙ 227
    (1) 업종이 기준 면적이 초과되면 건축물의 용도분류가 달라지는 지를 확인한다. ∙∙∙∙∙∙ 227
    (2) 건축물의 용도변경으로 건축물의 용도분류가 변경된 경우 입지할 수 있는 용도지역을 확인한다. ∙∙∙∙∙∙ 229
    (3) 용도지역 안에서 건축할 수 있는 건축물의 종류를 확인한다. ∙∙∙∙∙∙ 231
    4. 상가영업과 업종에 관한 법률 찾기 ∙∙∙∙∙∙ 232
    5. 업종별 허가․신고․등록 자유업의 구별 ∙∙∙∙∙∙ 236
    6. 상가건물임대차적용범위와 소액임차인 여부 판단 ∙∙∙∙∙∙ 238

    감사합니다.
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