교재를 내면서...
(생략)
초보를 위한 부동산 중개에 관한 서적은 반드시 체계적이여야 하고, 쉬워야 하며, 실질적이여야 합니다.
시중에 나와 있는 여러 책을 보자면, 저자의 지식을 뽐내기 위한 책이라거나, 실무에 전혀 쓰임새가 없는 이야기로 점철되어 있다거나, 부적절한 예시나 사례가 수록되어 있는 경우를 많이 접하게 됩니다. 공인중개사는 이른바 “전문가”로서 거래 당사자들 보다 훨씬 깊고 넓은 지식과 기술을 보유하고 있어야 한다고 생각합니다. “전문가”로서의 공인중개사를 위해 저는 오랜 시간동안 부동산 중개에 대한 가장 근본적인 지식과 실력을 갖출 수 있는 실무 관련 책이 필요하다고 생각해 왔습니다. 중개업무는 재능이 필요한 분야라기 보다는 열정과 노력이 더욱 더 필요한 분야입니다. 아무리 사소한 부분이라도 “전문가”는 그 곳에 정성을 다하고, 아무리 쉬운 작업이라도 최선을 다 할 수 있어야 한다고 믿습니다.
본 책은 이러한 열망과 필요를 담아 공인중개사의 기본 소양인 재테크에서부터 중개업창업의 전과정을 비롯해 종류별계약서 작성법 및 작성례, 실습에 이르는 실무과정에 이르기까지 중개업 창업에 필요한 모든 것을 다루고 있습니다.
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교재 목차입니다.
01편
부동산재테크에 대한 이해 1
01 부동산재테크를 알아야 개업공인중개사로 성공할 수 있다. 2
제1절 의의 2
제2절 일반인과 개업공인중개사의 수익의 형태 2
Ⅰ. 일반인들의 수익형태 2
Ⅱ. 개업공인중개사의 수익형태 2
제3절 부동산에 따라서 형성되는 부동산시장 3
제4절 부동산 시장의 종류와 재테크의 수단 4
02 고수들의 부동산재테크 따라잡기 5
제1절 돈의 흐름을 볼 줄 알아야 한다. 5
제2절 돈 되는 부동산을 찾을 줄 알아야 한다. 5
Ⅰ. 현재 이용 상태의 확인 5
Ⅱ. 가격분석대상과 가치분석 대상의 구별 5
제3절 가격의 형성원리를 알아야 한다. 6
Ⅰ. 일반적인 가격형성의 원리 6
Ⅱ. 복성가격과 수익가격 6
Ⅲ, 프리미엄의 적정성 분석과 취득 및 처분의 시기 6
Ⅳ. 재개발 재건축의 투자원리와 프리미엄의 적정성분석 6
02편
부동산중개업 창업 준비 및 성공전략 7
01 중개업 창업 준비 8
제1절 중개업 창업 준비 8
Ⅰ. 공인중개사 자격증 취득 8
Ⅱ. 창업자금 준비 8
Ⅲ. 사무소 준비(사무실, 인테리어 등 물적설비) 8
Ⅳ. 고용인(동업자, 중개보조원 등 인적설비) 확보 8
Ⅴ. 중개 업무에 필요한 필수 지식은 반드시 습득하고 있어야 한다. 11
Ⅵ. 기타 중개업을 하면서 필요하게 되는 업무지식은 수시로 습득한다. 11
제2절 창업 장소 선정 12
Ⅰ. 어디에다 중개사무소를 차릴 것인가? 12
Ⅱ. 무엇으로 돈을 벌 것인가? 12
Ⅲ. 어떻게 수익을 창출할 것인가? 13
02 공인중개사무소 개설등록, 이전 폐업절차 14
제1절 공인중개사가 될 수 없는 사람 14
제2절 중개사무소를 개설등록 할 수 없는 사람 14
Ⅰ. 중개사무소 17
제3절 중개사무소 17
Ⅱ. 중개사무소의 게시사항 20
Ⅲ. 중개사무소 개설등록 21
Ⅳ. 이전신고 28
Ⅴ. 휴업 폐업의 신고 29
Ⅵ. 간판의 철거 30
03 공인중개사의 업무와 금지행위 32
제1절 중개업 32
Ⅰ. 의의 32
Ⅱ. 중개행위의 유형 34
제2절 공인중개사의 업무 범위 35
Ⅰ. 개인인 개업공인중개사의 업무범위 35
Ⅱ. 법인인 개업공인중개사의 업무범위 35
제3절 중개대상물의 표시 광고행위 36
제4절 금지행위 37
Ⅰ. 매매를 업으로 하는 행위(1호) 38
Ⅱ. 무등록중개업자로부터 중개의뢰를 받거나 자기의 명의를 이용하게 하는 행위(2호) 38
Ⅲ. 초과 중개보수(3호) 38
Ⅳ. 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위(4호) 39
Ⅴ. 양도 알선 등이 금지된 부동산의 분양 임대 등과 관련 있는 증서(5호) 39
Ⅵ. 직접거래, 쌍방대리 금지(6호) 40
Ⅶ. 미등기전매, 전매 제한된 부동산의 매매를 중개 등 부동산투기를 조장하는 행위(7호) 41
04 행정처분의 종류와 효과 43
제1절 행정처분의 종류와 처벌규정 43
제2절 업무정지처분에 대한 소멸시효 52
제3절 행정처분의 승계효과 54
03편
부동산중개실무 따라잡기 57
01 중개대상물 59
제1절 중개대상물의 범위 59
Ⅰ. 중개대상물인 것 59
Ⅱ. 중개대상물이 아닌 것 60
02 중개(의뢰)계약 63
제1절 중개의뢰(중개계약) 63
Ⅰ. 중개계약의 성립 63
Ⅱ. 중개의뢰와 중개의 구별 63
Ⅲ. 개업공인중개사의 권리와 의무 64
Ⅳ. 중개의뢰인의 권리와 의무 70
제2절 중개의뢰와 구별되는 개념 72
Ⅰ. 별도의 계약관계 인정 72
Ⅱ. 위임 72
Ⅲ. 대리권 수여 77
Ⅳ. 도급계약 77
Ⅴ. 컨설팅 계약 78
Ⅵ. 처분위탁계약 79
03 중개행위 80
Ⅰ. 중개행위의 판단기준 80
Ⅱ 중개행위의 성립요건 80
04 개업공인중개사의 책임 86
제1절 손해배상 일반 86
제2절 중개계약에 의한 손해배상 책임 86
Ⅰ. 부동산중개계약의 성립 86
Ⅱ. 손해배상책임의 근거 86
Ⅲ. 선관주의 의무의 내용과 범위 87
제3절 불법행위 손해배상책임 88
Ⅰ. 의의 89
Ⅱ. 손해배상책임의 요건 89
Ⅲ. 효과 90
제4절 중개행위 장소제공으로 인한 책임 90
Ⅰ. 의의 90
Ⅱ. 요건 91
Ⅲ. 효과 91
제5절 고용인의 책임 91
Ⅰ. 의의 91
Ⅱ. 책임의 요건 92
Ⅲ. 효과 92
Ⅳ. 민법과 차이점 92
제6절 계약의 이행과 관련된 개업공인중개사의 책임 93
제7절 개업공인중개사의 계약서상 특약에 의한 책임 96
Ⅰ. 사례연구 96
Ⅱ. 계약이 묵시적 갱신이 된 경우 개업공인중개사의 책임 96
04편
부동산계약서 작성실무 따라잡기 97
01 부동산계약 98
제1절 부동산계약의 의의 98
Ⅰ. 계약의 의의 98
Ⅱ. 채권의 효력 99
제2절 계약체결 방법 103
Ⅰ. 계약의 자유 103
Ⅱ. 계약자와 권리변동의 귀속주체 103
Ⅲ. 계약체결자의 구분 104
02 부동산계약의 성립 123
제1절 계약의 성립여부가 문제되는 경우 123
Ⅰ. 가계약금과 계약증거금 123
Ⅱ. 계약교섭의 부당한 파기 124
Ⅲ. 계약의 성립에 관한 사례연구 124
제2절 계약의 성립요건 125
Ⅰ. 당사자 125
Ⅱ. 목적 125
Ⅲ. 의사표시 125
Ⅳ. 합의(객관적 합의/ 주관적합의) 127
Ⅴ. 계약의 성립에 관한 사례연구 128
제3절 계약의 유효와 무효 129
제4절 법률행위의 부과(조건과 기한) 129
Ⅰ. 조건 129
Ⅱ. 기한 129
03 부동산계약서 작성의 기초 130
제1절 부동산계약서 작성원칙 130
Ⅰ. 계약과 계약서의 관계 130
Ⅱ. 계약서 서식(계약서의 양식)의 선택 136
Ⅲ. 부동산계약서와 중개대상물 확인 설명서의 관계 139
제2절 부동산계약서 작성방법 142
Ⅰ. 시간 또는 장소에 따른 작성방법 142
Ⅱ. 계약서 작성방법 142
05편
부동산계약서의 이해 145
01 부동산계약서의 기본 구조 146
제1절 부동산계약서의 기본 내용 146
Ⅰ. 부동산계약서의 기본내용 146
Ⅱ. 공인중개사법의 규정 146
제2절 부동산 계약서 서식 146
Ⅰ. 현재 일반적으로 사용하는 부동산 계약서 서식 146
Ⅱ. 법제처에서 제공하는 표준계약서 서식(법제처 양식) 151
Ⅲ. 현재 사용하고 있는 부동산계약서의 문제점 160
Ⅳ. 새로운 부동산계약서 서식 소개(하우스24의 표준계약서 양식) 161
02 부동산계약서의 내용과 기재방법 193
제1절 권리이전의 내용 193
Ⅰ. 거래의 목적 193
Ⅱ. 거래의 목적물(부동산의 표시) 195
Ⅲ. 거래대금의 표시 204
제2절 권리변동의 귀속주체(매도인과 매수인)의 표시 206
Ⅰ. 의의 206
Ⅱ. 권리변동의 귀속주체의 표시와 물권변동의 범위표시 207
Ⅲ. 계약자(법률행위자)의 표시 209
Ⅳ. 권리관계의 확인 및 처리 협의에 관한 내용 213
제3절 기타 계약의 내용(대금지급과 건물의 명도에 관한 내용 등) 215
Ⅰ. 계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 215
Ⅱ. 목적물의 인도 221
Ⅲ. 계약의 조건이나 기한 223
Ⅳ. 중개대상물 확인 설명서 교부일자 223
Ⅴ. 계약일 223
Ⅵ. 간인 223
Ⅶ 첨부서류의 표시 224
Ⅷ 개업공인중개사의 표시 224
06편
부동산매매계약의 이해 225
01 부동산매매계약의 기본 구조 226
제1절 부동산매매계약의 진행절차 개관 226
제2절 매매 목적물과 적용법률 226
제3절 매매계약의 구성요소 227
Ⅰ. 부동산매매계약의 형태 227
Ⅱ. 중개대상물의 소재지(위치) 227
Ⅲ. 매매목적물의 종류 227
Ⅳ. 매매목적물의 물리적 현황, 공적장부상, 권리관계의 상태 228
Ⅴ. 매매목적물의 소유관계와 처분할 범위(목적물의 수) 228
Ⅵ. 매매 목적물의 점유관계 230
Ⅶ. 매도인 230
Ⅷ. 매수인 234
제4절 부동산매매계약의 진행절차 개관 235
02 부동산매매계약의 절차와 민법 기타 법령의 해설 238
제1절 매도의뢰인의 개업공인중개사에게 매도의뢰 238
제2절 개업공인중개사의 물건분석조사 및 현장답사 240
Ⅰ. 매매목적물에 관한 사항 조사확인 240
Ⅱ. 매매목적물의 점유자 및 임차인에 관한 사항 조사 확인 240
Ⅲ. 매매목적물의 권리관계에 관한 사항 조사 확인 241
Ⅳ. 매도인의 고지의무에 관한 사항 조사 확인 241
Ⅴ. 매도인에 관한 사항 확인 241
Ⅵ. 매수인에 관한 사항 확인 241
제3절 개업공인중개사의 중개대상물의 표시 광고 242
제4절 매수인의 개업공인중개사에게 매수의뢰 242
제5절 개업공인중개사의 매수의뢰인에게 중개대상물에 대한 확인 설명 243
제6절 매도인과 매수인의 거래조건에 대한 합의 성립 243
Ⅰ. 매도계약자에 관한 확인 사항 243
Ⅱ. 매수계약자에 대한 확인 사항 243
Ⅲ. 거래조건합의서 작성 243
Ⅳ. 개업공인중개사의 확인 설명의무 이행 확인서 활용 243
제7절 개업공인중개사의 중개대상물 확인·설명서 작성 및 계약서 작성교부 244
제8절 매매계약의 성립 244
Ⅰ. 계약의 성립요건 244
Ⅱ. 계약의 불성립과 관련된 문제 246
Ⅲ. 법률행위의 유효요건 248
Ⅵ. 계약의 무효 254
Ⅴ. 계약의 취소 257
제9절 매매목적물 258
Ⅰ. 물건의 동일성 조사확인 258
Ⅱ. 매매목적물에 관한 사항 259
제10절 매매대금과 관련된 조문 264
Ⅰ. 매매대금 264
Ⅱ. 계약금 265
Ⅲ. 중도금 268
Ⅳ. 잔금 268
제11절 권리변동의 귀속주체와 관련된 조문 270
Ⅰ. 권리능력 270
Ⅱ. 소유자 확인사항 270
Ⅲ. 매수인 확인사항 271
Ⅳ. 매수인 변경에 관한 문제 271
Ⅴ. 수인의 매도인(공유)와 수인의 매수인(불가분채권과 불가분채무) 272
Ⅵ. 세입자가 있는 부동산의 매수인(채무인수) 273
제12절 계약자(법률행위자)와 관련된 조문 - 계약체결권한과 관련된 조문 276
Ⅰ. 본인이 계약자인 경우 276
Ⅱ. 대리인이 계약자인 경우 276
Ⅲ. 수임인이 계약자인 경우 278
Ⅳ. 수분양자가 매도인인 경우 278
Ⅴ. 건축 중인 건물의 건축주가 매도인인 경우 279
Ⅵ. 무권리자가 계약자인 경우 279
제13절 과실, 비용 등 정산에 관한 사항 279
Ⅰ. 과실(법정과실)의 처리 279
Ⅱ. 공과금 등 비용 정산 279
Ⅲ. 매매비용과 관련된 조문 279
제14절 계약의 효력발생을 제한하는 조항 280
Ⅰ. 조건 280
Ⅱ. 기한 280
Ⅲ. 기간 281
Ⅳ. 환매 281
Ⅴ. 매매예약 282
제15절 계약의 이행과 관련된 조문 – 이행의 시기, 방법, 장조 282
Ⅰ. 계약의 효력 282
Ⅱ. 매도인의 의무 283
Ⅲ. 매수인의 의무 283
Ⅳ. 이행의 시기 284
Ⅴ. 이행의 방법 285
Ⅵ. 이행의 장소 285
Ⅶ. 이행(변제)비용의 부담 285
Ⅷ. 채권증서 반환청구권(현금영수증, 임대차계약서 등) 286
제16절 불이행과 관련된 조문 286
Ⅰ. 이행지체 286
Ⅱ. 이행불능 287
Ⅲ. 채권자지체 287
Ⅳ. 위험부담 287
제17절 계약의 해제와 관련된 조문 287
Ⅰ. 계약금에 의한 계약해제 287
Ⅱ. 계약의 해제 288
Ⅲ. 해제의 효과(원상회복과 손해배상책임) 288
제18절 무료 취소로 인한 원상회복 및 손해배상책임과 관련된 조문 289
Ⅰ. 계약의 무효 289
Ⅱ. 계약의 취소 290
제19절 손해배상에 관한 조항 291
Ⅰ. 해약금 291
Ⅱ. 위약금 약정 291
Ⅲ. 손해배상 292
Ⅳ. 과실상계 295
제20절 분쟁해결을 위한 조항 295
Ⅰ. 계약의 성립과 관련된 분쟁해결 295
Ⅱ. 계약 성립 이후에 발생하게 되는 분쟁해결 295
Ⅲ. 소유권이전 이후에 발생하게 되는 분쟁해결 296
Ⅳ. 계약서에 없는 내용에 대한 처리 296
07편
부동산임대차계약에 대한 이해 297
01 부동산임대차계약의 기본 구조 298
제1절 임대차계약의 진행절차 개관 298
제2절 임대차 목적물과 적용법률 298
제3절 임대차계약의 구성요소 298
Ⅰ. 임대차계약의 형태 298
Ⅱ. 중개대상물의 소재지(위치) 299
Ⅲ. 임차목적물의 종류 299
Ⅳ. 임차목적물의 물리적 현황, 공적장부, 권리관계의 상태 299
Ⅴ. 임차목적물의 소유관계와 임차범위(목적물의 수) 300
Ⅵ. 임차목적물의 점유관계 304
Ⅶ. 임차기간 305
Ⅷ. 임대인 305
Ⅸ. 임차인 308
제4절 임대차계약의 진행절차 개관 – 임대차계약의 진행절차 309
02 주택임대차계약 절차와 민법 및 주택임대차보호법 해설 312
제1절 임대의뢰인의 개업공인중개사에게 임대의뢰 312
제2절 개업공인중개사의 물건분석조사 및 현장답사 314
Ⅰ. 임차목적물에 관한 사항 조사확인 314
Ⅱ. 임차목적물의 점유자 및 임차인에 관한 사항 조사확인 314
Ⅲ. 임차목적물의 권리관계에 관한 사항 314
Ⅳ. 임대인의 고지의무에 관한 사항 조사확인 314
Ⅴ. 임대인에 관한 사항 315
Ⅵ. 임차인에 관한 사항 315
제3절 개업공인중개사의 중개대상물의 표시 광고 315
제4절 임차인의 개업공인중개사에게 임차의뢰 316
제5절 개업공인중개사의 임차의뢰인에게 중개대상물에 대한 확인·설명 316
제6절 임대인과 임차인의 거래조건에 대한 합의 성립 317
Ⅰ. 임대계약자에 관한 사항 317
Ⅱ. 임차계약자에 관한 사항 317
Ⅲ. 거래조건 합의서 작성 317
Ⅳ. 개업공인중개사의 확인 설명의무 이행확인서 활용 317
제7절 개업공인중개사의 중개대상물 확인·설명서 작성 및 계약서 작성 교부 317
제8절 임대차계약의 성립 318
Ⅰ. 임대차계약의 성립요건 318
Ⅱ. 계약의 불성립과 관련된 문제 318
Ⅲ. 법률행위의 유효요건 318
Ⅵ. 계약의 무효 318
Ⅴ. 계약의 취소 320
제9절 임차목적물 320
Ⅰ. 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물 320
Ⅱ. 물건의 동일성 조사확인 321
Ⅲ. 임차목적물에 관한 사항 322
제10절 임차보증금 및 월차임과 관련된 조문 326
Ⅰ. 임차보증금 326
Ⅱ. 월차임 329
Ⅲ. 관리비 등 331
제11절 임차기간에 관한 조문 332
Ⅰ. 임대차 기간 332
Ⅱ. 계약에 의한 임대차 기간의 연장 333
Ⅲ. 갱신청구권 333
Ⅳ. 묵시의 갱신 334
Ⅴ. 재계약 335
제12절 권리변동의 귀속주체와 관련된 조문 336
Ⅰ. 권리능력 336
Ⅱ. 소유자(임대인) 확인사항 336
Ⅱ. 임차인 확인 340
Ⅲ. 임차인 변경에 관한 문제 340
Ⅳ. 수인의 임대인(공유)과 수인의 임차인(불가분채권과 불가분채무) 340
제13절 계약자(법률행위자)와 관련된 조문 342
Ⅰ. 본인이 계약자인 경우 342
Ⅱ. 대리인이 계약자인 경우 342
Ⅲ. 수임인이 계약자인 경우 343
Ⅳ. 매수인이 임대인인 경우 344
Ⅴ. 수분양자가 임대인인 경우 344
Ⅵ. 건축 중인 건물의 건축주가 임대인인 경우 344
Ⅶ. 무권리자가 계약자인 경우 344
제14절 과실, 비용 등 정산에 관한 사항 345
Ⅰ. 과실(법정과실)의 처리 345
Ⅱ. 공과금 등 비용 정산 345
Ⅲ. 계약체결비용과 관련된 조문 345
제15절 계약의 효력발생을 제한하는 조항 346
Ⅰ. 조건 346
Ⅱ. 기한 346
Ⅲ. 기간 347
제16절 계약의 이행과 관련된 조문 – 이행의 시기, 방법, 장소 347
Ⅰ. 계약의 효력 347
Ⅱ. 임대인의 의무 348
Ⅲ. 임차인의 의무 349
Ⅳ. 이행의 시기 349
Ⅴ. 이행의 방법 350
Ⅵ. 이행의 장소 350
Ⅶ. 이행(변제)비용의 부담 350
Ⅷ. 채권증서 반환청구권(현금영수증, 임대차계약서 등) 351
제17절 계약의 불이행과 관련된 조문 351
Ⅰ. 이행지체 351
Ⅱ. 이행불능 351
Ⅲ. 채권자지체 351
Ⅳ. 위험부담 351
제18절 계약의 해제와 관련된 조문 352
Ⅰ. 계약금에 의한 계약해제 352
Ⅱ. 계약의 해제 352
Ⅲ. 해제의 효과(원상회복과 손해배상책임) 352
제19절 무효 취소로 인한 원상회복 및 손해배상책임과 관련된 조문 352
Ⅰ. 계약의 무효 352
Ⅱ. 계약의 취소 352
제20절 손해배상에 관한 조항 353
Ⅰ. 해약금 353
Ⅱ. 위약금 약정 353
Ⅲ. 손해배상 354
Ⅳ. 과실상계 356
제21절 분쟁해결을 위한 조항 357
Ⅰ. 계약의 성립과 관련된 분쟁해결 357
Ⅱ. 계약성립 이후에 발생하게 되는 분쟁해결 357
Ⅲ. 임대차 종료이후에 발생하게 되는 분쟁해결 357
Ⅳ. 계약서에 없는 내용에 대한 분쟁의 처리 358
제22절 임차권 등기 358
Ⅰ. 민법의 규정 358
Ⅱ. 주택임대차보호법의 규정 358
제23절 임대차계약의 이행 359
Ⅰ. 임대인의 임차목적물 인도 359
Ⅱ. 임차인의 임차보증금 지급 359
03 임대차관계 형성(임대 존속 중 임대인과 임차인의 권리 의무) 360
제1절 임대인과 임차인의 쌍방에게 인정되는 권리와 의무 360
Ⅰ. 민법상 권리와 의무 360
Ⅱ. 주택임대차보호법 상 권리와 의무 361
제2절 임대인의 권리 362
Ⅰ. 민법상 임대인의 권리 362
Ⅱ. 주택임대차보호법상 임대인의 권리 363
제3절 임대인의 의무 364
Ⅰ. 민법상 임대인의 의무 364
Ⅱ. 주택임대차보호법 임대인의 의무 366
제4절 임차인의 권리 367
Ⅰ. 민법상 임차인의 권리 367
Ⅱ. 주택임대차보호법 상 임차인의 권리 375
제5절 임차인의 의무 378
Ⅰ. 민법상 임차인의 의무 378
Ⅱ. 주택임대차보호법상 임차인의 의무 382
04 주택 임대차계약의 해지와 종료 383
제1절 임대차의 종료사유 383
Ⅰ. 민법상 종료사유 383
Ⅱ. 주택임대차보호법상 종료사유 383
제2절 임대차의 종료효과 385
제3절 임차권등기명령 385
08편
상가건물임대차계약과 권리금계약의 이해 387
01 창업절차의 이해 388
제1절 창업 388
Ⅰ. 창업의 유형 388
Ⅱ. 창업의 준비 388
제2절 창업절차 389
Ⅰ. 장사를 할 업종을 선택한다. 389
Ⅱ. 어느 지역에 가서 장사를 할지 선택한다. - 지역분석 389
Ⅲ. 어느 곳에서 장사를 할지 구체적으로 선택을 한다. - 상권분석 389
Ⅳ. 장사를 할 건물을 선택한다. - 개업공인중개사에게 건물의 임차를 의뢰한다. 389
Ⅴ. 임대인과 임대차계약을 체결한다. 390
Ⅵ. 영업을 위한 준비행위를 한다. 390
Ⅶ. 관계관청에 영업의 허가 신고 등록을 한다. 391
Ⅷ. 사업자등록을 한다. 391
Ⅸ. 영업을 개시한다. 392
Ⅹ. 임대차계약의 종료 392
제3절 상가중개사고의 유형정리 392
Ⅰ. 인테리어 공사 후 임차인의 영업이 불가능하게 되어서 발생하는 중개사고 392
Ⅱ. 권리금계약과 관련해서 발생하는 중개사고 393
Ⅲ. 임대차계약과 관련하여 발생하는 조세 등 비용부담문제 394
Ⅳ. 임대차계약과 관련하여 발생하는 사고유형 394
Ⅴ. 투자권유(건물매입)를 했는데 영업이 불가능하게 되서 발생하는 사고 395
Ⅵ. 임대차 존속 중에 발생하는 사례 395
02 상가중개와 상가건물임대차계약의 구조 396
제1절 상가건물 임대차계약의 진행절차 개관 396
제2절 상가건물 임대차계약의 구성요소 396
Ⅰ. 임대차계약의 형태 396
Ⅱ. 중개대상물의 소재지(위치) 396
Ⅲ. 임차목적물의 종류 397
Ⅳ. 임차목적물의 물리적 현황, 공적장부, 권리관계의 상태 397
Ⅴ. 임차목적물의 소유관계와 임차범위(목적물의 수) 397
Ⅵ. 임차목적물의 점유관계 398
Ⅶ. 임차기간 398
Ⅷ. 임대인 399
Ⅸ. 임차인 399
제3절 상가건물 임대차계약의 진행절차 개관 400
03 상가건물임대차계약절차와 민법 상가건물임대차보호법 해설 403
제1절 임대의뢰인의 개업공인중개사에게 임대의뢰 403
제2절 개업공인중개사의 물건분석조사 및 현장답사 403
Ⅰ. 임차목적물에 관한 사항 조사확인 403
Ⅱ. 임차목적물의 점유자 및 임차인에 관한 사항 조사확인 403
Ⅲ. 임차목적물의 권리관계에 관한 사항 403
Ⅳ. 임대인의 고지의무에 관한 사항 조사확인 403
Ⅴ. 임대인에 관한 사항 404
Ⅵ. 임차인에 관한 사항 404
제3절 개업공인중개사의 중개대상물의 표시 광고 404
제4절 임차인의 개업공인중개사에게 임차의뢰 405
제5절 개업공인중개사의 임차의뢰인에게 중개대상물에 대한 확인 설명 405
제6절 임대인과 임차인의 거래조건에 대한 합의 성립 405
Ⅰ. 임대계약자에 관한 사항 405
Ⅱ. 임차계약자에 관한 사항 405
Ⅲ. 거래조건 합의서 작성 405
Ⅳ. 개업공인중개사의 확인 설명의무 이행확인서 활용 405
제7절 개업공인중개사의 중개대상물 확인·설명서 작성 및 계약서 작성 교부 406
제8절 임대차계약의 성립 406
Ⅰ. 임대차계약의 성립요건 406
Ⅱ. 계약의 불성립과 관련된 문제 406
Ⅲ. 법률행위의 유효요건 406
Ⅵ. 계약의 무효 406
Ⅴ. 계약의 취소 407
제9절 임차목적물 407
Ⅰ. 물건의 동일성 조사확인 407
Ⅱ. 임차목적물에 관한 사항 407
제10절 임차보증금 및 월차임과 관련된 조문 408
Ⅰ. 임차보증금 408
Ⅱ. 월차임 408
Ⅲ. 관리비 등 408
제11절 임차기간에 관한 조문 408
Ⅰ. 임대차 기간 408
Ⅱ. 계약에 의한 임대차 기간의 연장 409
Ⅲ. 갱신청구권 409
Ⅳ. 묵시의 갱신 410
Ⅴ. 재계약 411
제12절 권리변동의 귀속주체와 관련된 조문 411
Ⅰ. 권리능력 411
Ⅱ. 소유자(임대인) 확인사항 411
Ⅱ. 임차인 확인 412
Ⅲ. 임차인 변경에 관한 문제 412
Ⅳ. 수인의 임대인(공유)과 수인의 임차인(불가분채권과 불가분채무) 412
제13절 계약자(법률행위자)와 관련된 조문 412
Ⅰ. 본인이 계약자인 경우 412
Ⅱ. 대리인이 계약자인 경우 412
Ⅲ. 수임인이 계약자인 경우 413
Ⅳ. 매수인이 임대인인 경우 413
Ⅴ. 수분양자가 임대인인 경우 413
Ⅵ. 건축 중인 건물의 건축주가 임대인인 경우 413
Ⅶ. 무권리자가 계약자인 경우 414
제14절 과실, 비용 등 정산에 관한 사항 414
Ⅰ. 과실(법정과실)의 처리 414
Ⅱ. 공과금 등 비용 정산 414
Ⅲ. 계약체결비용과 관련된 조문 414
제15절 계약의 효력발생을 제한하는 조항 414
Ⅰ. 조건 414
Ⅱ. 기한 414
Ⅲ. 기간 414
제16절 계약의 이행과 관련된 조문 – 이행의 시기, 방법, 장소 415
Ⅰ. 계약의 효력 415
Ⅱ. 임대인의 의무 415
Ⅲ. 임차인의 의무 415
Ⅳ. 이행의 시기 415
Ⅴ. 이행의 방법 415
Ⅵ. 이행의 장소 415
Ⅶ. 이행(변제)비용의 부담 415
Ⅷ. 채권증서 반환청구권(현금영수증, 임대차계약서 등) 415
제17절 계약의 불이행과 관련된 조문 416
Ⅰ. 이행지체 416
Ⅱ. 이행불능 416
Ⅲ. 채권자지체 416
Ⅳ. 위험부담 416
제18절 계약의 해제와 관련된 조문 416
Ⅰ. 계약금에 의한 계약해제 416
Ⅱ. 계약의 해제 416
Ⅲ. 해제의 효과(원상회복과 손해배상책임) 416
제19절 무효 취소로 인한 원상회복 및 손해배상책임과 관련된 조문 416
Ⅰ. 계약의 무효 416
Ⅱ. 계약의 취소 417
제20절 손해배상에 관한 조항 417
Ⅰ. 해약금 417
Ⅱ. 위약금 약정 417
Ⅲ. 손해배상 417
Ⅳ. 과실상계 417
제21절 분쟁해결을 위한 조항 417
Ⅰ. 계약의 성립과 관련된 분쟁해결 417
Ⅱ. 계약성립 이후에 발생하게 되는 분쟁해결 417
Ⅲ. 임대차 종료이후에 발생하게 되는 분쟁해결 418
Ⅳ. 계약서에 없는 내용에 대한 분쟁의 처리 418
제22절 임차권 등기 418
Ⅰ. 민법의 규정 418
Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 규정 418
제23절 임대차계약의 이행 419
Ⅰ. 임대인의 임차목적물 인도 419
Ⅱ. 임차인의 임차보증금 지급 419
04 임대차관계 형성(임대 존속 중 임대인과 임차인의 권리 의무) 420
제1절 상가임대차보호법의 적용범위 - 환산보증금을 초과하는 경우 420
제2절 임대인과 임차인의 쌍방에게 인정되는 권리와 의무 424
Ⅰ. 민법상 권리와 의무 424
Ⅱ. 상가건물임대차보호법 상 권리와 의무 424
제3절 임대인의 권리 425
Ⅰ. 민법상 임대인의 권리 425
Ⅱ. 상가건물임대차보호법 상 임대인의 권리 425
제4절 임대인의 의무 425
Ⅰ. 민법상 임대인의 의무 425
Ⅱ. 상가건물임대차보호법상 임대인의 의무 426
제5절 임차인의 권리 426
Ⅰ. 민법상 임차인의 권리 426
Ⅱ. 상가건물임대차보호법상 임차인의 권리 426
제6절 임차인의 의무 431
Ⅰ. 민법상 임차인의 의무 431
Ⅱ. 상가건물임대차보호법상 임차인의 의무 431
05 상가건물임대차계약의 해지 및 종료 432
제1절 임대차의 종료사유 432
Ⅰ. 민법상 종료사유 432
Ⅱ. 상가건물임대차보호법상 종료사유 432
제2절 임대차의 종료 효과 432
제3절 임차권등기명령 432
06 포괄양도양수계약의 이해 434
Ⅰ. 개념 434
Ⅱ. 요건 434
Ⅲ. 양도 양수절차 435
07 권리금계약의 이해 436
제1절 권리금계약 절차 436
Ⅰ. 양도인의 양도의뢰 436
Ⅱ. 임차권관계 등 조사 확인 436
Ⅲ. 권리금의 적정성 조사 436
Ⅳ. 광고 436
Ⅴ. 양수인의 양수의뢰 436
Ⅵ. 양수인에 대한 확인 설명 436
Ⅶ. 양도양수거래조건에 대한 합의 436
Ⅷ. 권리금계약서 작성 436
Ⅸ. 임대인과 임대차계약서 작성 436
제2절 영업권양도양수계약 절차 437
Ⅰ. 의의 437
Ⅱ. 영업승계절차 437
08 상가중개실무 및 계약서 작성실무(실습과정) 439
09편
분양권매매계약의 이해 441
01 아파트분양권 매매 442
제1절 아파트 분양절차 442
Ⅰ. 입주자 모집공고 442
Ⅱ. 청약 448
Ⅲ. 당첨자 발표와 주택공급계약 체결 448
Ⅳ. 입주절차 449
제2절 아파트분양권 매매절차 450
Ⅰ. 매도의뢰인의 매도의뢰 450
Ⅱ. 매수의뢰의 매수의뢰 450
Ⅲ. 개업공인중개사의 확인 설명 451
Ⅳ. 계약의 성립 451
Ⅴ. 부동산거래계약신고를 한다. 451
Ⅵ. 대출승계신청을 한다. 451
Ⅶ. 분양권명의변경신청을 한다. 451
제3절 분양권매매에서 중개사고의 유형 및 해결방법 451
Ⅰ. 당첨권매매에서 발생하는 중개사고 유형 451
Ⅱ. 분양권 매매에서 발생하는 중개사고 유형 452
Ⅲ. 전매금지가 된 분양권 매매에서 발생하는 중개사고 유형 452
Ⅳ. 기타 452
제4절 아파트분양권 중개실무 및 매매계약서 작성실무 452
Ⅰ. 매도인의 매도의뢰 452
Ⅱ. 매수인이 매수의뢰 453
Ⅲ. 계약의 성립 및 계약서 등 작성 453
Ⅳ. 당사자의 계약이행과 계약관계의 종료 453
02 오피스텔 분양권 매매 454
제1절 건축물분양에 관하 법률 454
Ⅰ. 용어 정의 454
Ⅱ. 적용범위 454
Ⅲ. 분양시기 455
Ⅳ. 분양방법 456
Ⅴ. 분양건축물의 전매행위 제한 457
Ⅵ. 오피스텔(준주택)의 용도제한 457
제2절 오피스텔 분양권 매매절차 458
Ⅰ. 매도인의 매도의뢰 458
Ⅱ. 매수인의 매수의뢰 458
Ⅲ. 계약의 성립 및 계약서 등 작성 458
Ⅳ. 당사자의 계약이행과 계약관계의 종료 459
제3절 오피스텔 분양권매매에서 발생하는 중개사고 유형 및 해결방안 459
10편
조합원입주권 계약의 이해 461
01 정비사업의 이해 462
제1절 정비사업의 종류 462
Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 462
Ⅱ. 도시재정비촉진을 위한 특별법 463
제2절 정비사업의 진행절차 466
Ⅰ. 정비기본계획 수립단계 466
Ⅱ. 정비계획 수립 및 정비구역지정 466
Ⅲ. 정비사업조합설립추진위원회 설립 승인 466
Ⅳ. 조합설립인가 466
Ⅴ. 시공자 및 협력업체 선정 466
Ⅵ. 사업시행인가, 조합원 분양신청 466
Ⅶ. 관리처분인가 후 조합원 평형배정 및 동 호수 추첨 467
Ⅷ. 공사완료 후 준공인가, 사용승인 467
Ⅸ. 이전고시 467
Ⅹ. 조합의 청산 및 해산 468
02 조합원입주권 매매절차 469
Ⅰ. 매도의뢰인의 매도의뢰 469
Ⅱ. 매수의뢰의 매수의뢰 469
Ⅲ. 개업공인중개사의 확인 설명 469
Ⅳ. 계약의 성립 470
Ⅴ. 부동산거래계약신고를 한다. 470
Ⅵ. 대출승계신청을 한다. 470
Ⅶ. 분양권명의변경신청을 한다. 470
03 조합원분양권매매에서 발생하는 중개사고의 유형 및 해결방법 471
04 조합원분양권 중개실무 및 매매계약서 작성실무 472
Ⅰ. 매도인의 매도의뢰 472
Ⅱ. 매수인이 매수의뢰 472
Ⅲ. 계약의 성립 및 계약서 등 작성 472
Ⅳ. 당사자의 계약이행과 계약관계의 종료 472
11편
중개대상물 확인·설명서 작성법 해설 473
01 중개대상물 확인·설명의무자와 상대방 474
제1절 공인중개사법의 규정 474
제2절 중개대상물 확인·설명의무자와 상대방 475
Ⅰ. 중개대상물 확인·설명의 의무자 475
Ⅱ. 중개대상물 확인·설명의 상대방 476
제3절 중개대상물 확인·설명과 중개대상물 확인 설명서 작성 476
Ⅰ. 확인·설명의 시기 476
Ⅱ. 중개대상물 확인·설명서 작성 시기 477
Ⅲ. 중개대상물 확인·설명서의 작성 교부자와 교부시기 477
Ⅳ. 중개대상물 확인·설명서의 서명 및 날인 478
Ⅴ. 중개대상물 확인·설명의 작성 및 보관의무 478
02 중개대상물 확인·설명의 방법 479
제1절 확인·설명의 방법 479
제2절 중개대상물 확인·설명의 범위 479
Ⅰ. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 479
Ⅱ. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 479
Ⅲ. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 480
03 중개대상물 확인·설명서의 선택 481
제1절 관련법규의 부존재 481
Ⅰ. 원칙 481
Ⅱ. 예외 481
Ⅲ. 문제점 481
제2절 중개대상물 확인·설명서 선택이 문제되는 사례 482
Ⅰ. 상가주택(겸용주택)의 경우 482
Ⅱ. 사실상 용도와 공부상 용도가 다를 때 482
Ⅲ. 거래대상 목적물이 수개인 경우 482
04 중개대상물 확인·설명서 작성방법 486
제1절 공적장부의 발급·열람 486
제2절 개업공인중개사의 중개대상물의 상태자료에 관한 자료 요구권 488
05 중개대상물 확인·설명서 작성례 490
제1절 주거용 건축물 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] 작성례 490
Ⅰ. 개업공인중개사 기본 확인사항 491
Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항 504
Ⅲ. 중개보수 등에 관한 사항 509
Ⅳ. 당사자와 개업공인중개사의 서명·날인 510
제2절 비주거용 건축물 중개대상물 확인·설명서[Ⅱ] 작성례 513
제3절 토지 중개대상물 확인·설명서[Ⅲ] 작성례 517
12편
부동산거래신고제도 업무처리 매뉴얼 - 국토교통부 2015년 521
01 부동산거래계약의 신고 및 허가제도 522
제1절 부동산거래신고 등에 관한 법률(2017.1.20. 시행) 522
Ⅰ. 부동산거래 신고 기간 522
Ⅱ. 금지행위 523
Ⅲ. 처벌규정 523
제2절 외국인 등의 부동산 취득 보유신고 524
제3절 토지거래허가 525
02 부동산거래 신고제도 적용기준 526
제1절 부동산거래신고 신고대상 526
Ⅰ. 신고대상 526
Ⅱ. 신고 예외 등 유의사항 526
Ⅲ. 신고대상 여부 적용기준 526
제2절 부동산거래 신고의무자 529
제3절 부동산거래 신고기간 - 법 제3조제1항 530
제4절 부동산거래 신고사항 531
제5절 부동산거래 신고처리 531
03 부동산거래 신고절차 및 방법 532
제1절 신고절차 532
Ⅰ. 인터넷 신고 절차 532
Ⅱ. 방문신고 절차 534
제2절 신고의무자별 신고방법 및 처리기준 536
Ⅰ. 거래당사자 신고 방법 536
Ⅱ. 개업공인중개사 신고방법 539
제3절 부동산 거래계약 신고서 작성기준 540
Ⅰ. 1계약서 1신고서 작성 원칙 540
Ⅱ. 다수 부동산 지분거래의 경우 541
Ⅲ. 신고서 및 별지 사용 541
Ⅳ. 부동산거래계약신고서 매도자/매수자란 작성기준 541
Ⅴ. 거래물건정보 입력 방법 544
Ⅵ. 거래금액에 포함 또는 포함되지 않는 경우 544
제4절 분양권 및 입주권 거래신고 546
Ⅰ. 신고대상(법 제3조제1항) 546
Ⅱ. 신고방법 547
Ⅲ. 분양권 및 입주권 신고 사례별 신고방법 547
참고사항 부동산을 취득할 수 있는 권리 업무 처리 지침 548
Ⅰ. 목적 548
Ⅱ. 업무처리 지침 549
제5절 거래계약 해제 등 신고 – 시행규칙 제4조 제1항 및 제2항 553
제6절 정정신고 – 시행규칙 제5조 제1항 및 제2항 554
제6절 변경신고 – 시행규칙 제5조 제3항 및 제4항 555
13편
국토교통부 질의응답 모음 557
01 공인중개사 사무소 개설등록 관련 Q&A 558
02 중개보조원의 업무행위 관련 Q&A 567
03 중개보수 관련 Q&A 574
04 금지행위 및 행정처분 관련 Q&A 587
05 중개대상물 표시·광고 규정 가이드라인 608
06 부동산거래계약서 작성 관련 Q&A 614
07 중개대상물 확인·설명서 관련 Q&A 619
08 부동산거래계약 신고 관련 Q&A 631
저자약력
약력
1989 인하대학교 법대 졸업
2002 기업은행 채권관리팀 근무
2003 외환은행 채권관리팀 근무
2004 다음 공인중개사학원 민법 및 민사특별법 강사
2004 인천광역시 여성의 광장 재테크 강사
2005 안산 중앙고시학원 민법 및 민사특별법 강사
2005 상명대학교 상명산업교육연구센터 공?경매 강의
2006 미래 공인중개사 대표
2007 LBA 경제연구소 겸임교수
2008 LBA연수 공인중개사 대표
2008 한양대학교 사회교육원 학점은행제 공?경매 강의
2008 인천광역시 여성복지관 가사도우미 과정 경매 강의
2008 인천광역시 시설관리공단 근로자 문화센터 강의
2008 인천광역시 여성의 광장 공인중개사 세법 강사
2010 인천광역시 서부여성회관 공인중개사 세법 강사
2012 서울특별시 공인중개사 사전교육 강사
2013 주)크레듀 부동산계약실무 강사
2014 인천 OBS 아카데미 ‘고급중개실무 및 계약비법’ 강사
2014 명지대학교 부동산대학원 개설등록 강사
2015 인천광역시 공인중개사 사전교육 강사
2015 경기도 공인중개사 사전교육 강사
2015 동국대학교 사전교육, 연수교육 강사
2015 전국부동산 통합거래정보망(www. house24.kr) 대표
2015 인하대학교 사전교육, 연수교육 강사
2016 인천광역시 인재개발원 부동산계약실무 강의
2016 인천광역시 인재개발원 등기실무 강의
2016 경기도 개업공인중개사 연수교육 강사
저서
EBS부동산 경매, 2005. 위더스콤(공저)
현장에서 바로 써먹는 중개실무, 2007. 북파일
강남부자 따라잡기 재개발 뉴타운, 2008. 위더스콤
경매의 고수가 되는 길, 2009. 북파일
계약서작성법과 특약실무, 2012, 해드림
상가중개와 종류별 상가계약서 작성실무, 2013, 아이브이워크
부동산계약실무와 부동산표준계약서 작성도우미, 2013
고급중개실무와 계약비법, 2015
고급중개실무 서식집, 2915
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